2019年多地棚改目标大幅下调,这些地方千万要小心了!_上饶2019年棚改目标

发布时间:2019-01-26 01:55:16   来源:汽车    点击:   
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原标题:2019年多地棚改目标大幅下调,这些地方千万要小心了!

来源:地产PLUS

2019年,棚改面临大变局。

截止到昨天,全国多个省市已经召开了地方两会和住房工作会议,并布置棚改相关工作。

其中,不少省份大幅下调了2019年的棚改任务目标。

其中,山西从12.52万套下调至3.26万套;河南从50万套下调至15万套;四川从25.5万套下调至15万套;北京从2.36万套下调至1.15万套;安徽从28.18万套下调至21.45万套; 西藏从3.5万套下调至1.89万套。

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棚改目标今年为何突然被腰斩,甚至是大腿斩?

究其原因,还是没钱改了!

根据天风证券的测算,2019年棚改资金需求在1.3万亿左右,落实到政策性银行贷款与专项债的共有1.17万亿。但在政府购买服务模式取消后,保守估计2019年棚改专项债有6000亿的配额,因此还有接近6000亿的资金缺口。

2019年,想要继续推动棚改,却找不到发动机了。

在去年12月,住建部就明确提出:政府购买棚改服务模式将被取消。

“对于新开工的棚改项目,不得以政府购买服务的名义变相举债或实施建设工程,而是要求以发行地方政府债券方式(棚改专项债)为主进行融资。”

这是什么意思?

以前,企业以政府购买服务合同向银行质押融资,相当于政府做担保人,对相关棚改的债务兜底。而在这种模式下,资金主要来源于国开行、农发行的贷款资金。

现在的棚改专项债,是地方政府发行的专项债券,向外界筹钱,用于棚改。而还钱则要依靠棚改项目带来的收入。

截至目前,棚改专项债才发行了3100亿,而去年的棚户区改造投资则超过1.7万亿。

不少地方政府和研究机构已经表示了担忧。

从2015年以来,全国棚改实际执行套数一直高于计划套数。

Wind数据显示,2014年至今,全国棚户区改造建设计划套数分别为470万、580万、600万、600万和580万套,而全国实际执行套数则分别是470万、601万、606万、609万和626万套。

这也是三四线城市房价上涨的一个强力支撑。

2018年,在已经召开地方两会并公布政府工作报告的省市中,多数省份都“超额”完成了棚改任务。

有分析师发现,部分地区2018年的棚改工作力度堪称历史最大。

以浙江省为例,不仅2018年棚改新开工40.6万套,完成年度目标任务的139%,开工量为2017、2018年两年任务总和,还基本建成棚户区改造33.3万套,完成投资1642亿元,分别完成年度目标任务的170.9%和234.5%。

而这一波棚改高峰,主要是依靠三四线城市。

棚改货币化安置的措施,释放了大量的购买力;加上在一二线城市受到严密调控的时候,资金和需求开始向三四线城市外溢,三四线城市的房地产开始繁荣。

在政策鼓励和市场利好的作用下,又进一步推动棚改继续。

这样一来,去库存的目标达成了,同时也导致三四线城市在2017、2018房价和地价疯涨,涨幅甚至超过了一二线城市。

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房价暴涨的背后潜藏危机

三四线城市怕是要凉了

三四线城市的房价被推到高位,不是好事,反而很容易摔得粉身碎骨。

房价短期看政策,中期看土地,长期看人口。

这些三四线城市房价暴涨,仅仅只是因为棚改发的钱无处可去,最后流入了房地产。而并不是因为经济增长、产业汇聚、人口流入等等利好。

当去库存的任务完成后,棚改货币化也就基本完成历史使命,应该要逐步退出了。

三四线城市,成也棚改,败也棚改。

一旦没有了棚改项目的支撑,就失去了上涨动力,又没有经济人口来支撑的三四线城市,很令人担忧。

如果还是要在三四线城市置业,要注意哪里的棚改目标是降得特别厉害的,特别是山西、河南、四川省内的小城市,买房要特别小心。

不过有两种城市是例外的:一种是区域中心,或者经济好、产业集聚的地方;二是环上海、环广深、环北京城市群,有一线城市的人口外溢。