中骏扩张密码:耗资360亿元买地,拿地支出超预算1.4倍,增收不增利现金流恶化

发布时间:2019-12-14 00:30:25   来源:房产    点击:   
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原标题:中骏扩张密码:耗资360亿元买地,拿地支出超预算1.4倍,增收不增利现金流恶化

12月12日,对广大消费者而言,是年底最后一个购物节。这一天,中骏集团在北京花掉42亿元拿地,几乎是这家公司上半年净利润的两倍。

从2017年销售额332亿;到2018年销售额513亿;再到703亿,中骏只用了三年。根据12月9日发布的业绩数据显示,今年前11个月,中骏集团已实现累计合同销售金额703.82亿元,同比增长51%,提前实现全年700亿的销售目标。

曾经“小而美”的闽系房企中骏集团,如今也踏上了追求规模的道路。“我们目前有两大发展战略,其中头一个就是千亿战略。”中骏集团董事局主席兼行政总裁黄朝阳在今年初的业绩会上表示,他们将在2020年销售额达到千亿。

然而,增收却未增利。中报显示,中骏集团2019年上半年净利润仅19.17亿元,同比下降5.12%。经营活动现金流净额0.88亿元,同比下降98.35%。

关于经营现金流净额下滑,中骏集团一位投资者关系部工作人员12月13日对搜狐财经表示,系买地所致。具体来看,2019年1月和6月,补充土地较多,导致经营现金流净额较上年同期有明显下降。

不仅如此,中骏下半年来还深陷质量风波。2019年8月,南昌一项目施工工地塌陷;11月21日,福建一项目因质量问题被当地监管部门挂牌督办。在冲击千亿的路上,面对平衡风险和冲刺规模的选择题,将会一直考验着中骏集团。

平均每天拿地一亿元

作为一家闽系房企,中骏集团曾经被形容为“掉队者”。近年来,闽系房企冲出众多黑马,正荣、中梁、融信等房企纷纷跨过千亿,但早在2010年便港股上市的中骏却没能跟上步伐。

2014年至2016年间,中骏集团的销售额分别为119亿元、145亿元、235亿元。虽然也在增长,但速度显然不够快。

中骏集团给自己拟定了2019年700亿元的目标,并在2020年正式冲击千亿目标。在房地产行业持续低迷的环境中,要想达到这样的增速,意味着跑得要比绝大多数房企都快。

中骏集团主席黄朝阳在2018年度业绩会上提出2020冲击千亿的目标

中骏的现金悉数被用在增加土储上。为冲击千亿,中骏集团在2017年开始加大拿地的力度。2017年-2019年上半年,中骏集团的土地储备分别为1557万平方米、2406万平方米、2901万平方米。

对于规模的渴求集中体现在中骏集团拿地速度上。11月19日,中骏以59.4亿元的总价拿下厦门一地块,溢价率超过30%,刷新了厦门土地市场,成为厦门总价“地王”。

11月15日,中骏集团12.44亿元在南昌竞得土地;9月19日,中骏18.72亿元拿下浙江丽水一块商住地。今年上半年,中骏新增27个项目,土地成本约为240.34亿元,总可建面积约527万平方米。

根据中国指数研究院发布的2019年1至11月全国房地产企业拿地排行榜显示,中骏集团前11个月拿地金额达到360亿,排国内房企第20位,平均每天拿地超1亿元。

值得注意的是,中骏集团2019年初确定的拿地预算仅250亿元。2019年尚未结束,但拿地支出已经远超预算。

对此,中骏集团对搜狐财经表示,从权益金额来看,2019年拿地支出超过预算并不多。而关于11月以来在厦门和北京拿地合计101.4亿元,中骏集团表示,这两笔土地款要到明年上半年才会支付,因而会计算在2020年的拿地预算中。

此外,中骏也在有计划的提升权益占比。中骏集团对搜狐财经表示,2019年销售权益占比约为50%至55%区间。未来拿地权益预计提升至60%。

事实上,中骏近三年一直加速拿地。克尔瑞数据显示,2018年房企新增货值排行榜,中骏位列第22名;2017年为29名。

2017和2018年,在房企销售额排行榜,中骏仅分别位列59名、55名。新增土地货值排名高于销售排名,这显示出中骏加码扩张的意图。

而当前,地产行业正处于融资难、去化难的两难境地,大多数公司在土拍市场上都十分克制。

为了储备更多的资金,上半年,中骏连续发了三笔美元债,共计13.5亿美元。其中利率分别位8.75%、7.375%、7.25%。12月4日,中骏集团通过资产支持专项计划成功再发8.3亿元人民币债券,票面利率6.8%。

规模扩张的同时,中骏集团的负债也在走高。截至2019年6月30日,中骏集团的负债总额达1044.44亿元,较年初的793.51亿元增加250.93亿元,资产负债率为80.39%,而年初为78.19%。

截至6月末,中骏集团的有息负债为403.55亿元,较年初增长21.05%。其中,第二年需要偿还的有息负债为192.97亿元,较年初的87.69亿元增长120.06%。截至2019年中期,中骏集团融资活动现金流净额113.76亿元,同比增长58.92%。

冲击千亿面临挑战

虽然中骏集团新增土地货值和销售额均快速跃升,但从公开数据上看,2018年中骏集团在一线城市的签约销售金额却不升反降,降幅高达46.18%。

年报显示,2018年中骏集团在北京签约金额为36.85亿元,较2017年的65.62亿元下滑43.84%;在上海签约金额为34.94亿元,较2017年的70.76亿元下滑50.62%。

2018年中骏集团在北京、上海两地签约金额占比合计为14%,而2017年北京、上海两地签约金额占比合计为41%。

与此同时,在一线城市的新增项目也不断减少。今年上半年,中骏集团在北京项目只有一个,拿地成本为16亿元,而在上海没有土地收入囊中。

对此,中骏集团对搜狐财经表示,从公司总体拿地策略来看,还是会注重强二线城市和三线城市的布局。因为如今在一线城市毛利率很难达到28%。

中骏一、二、三线城市销售数据,摘自中骏集团2019中报

有媒体认为,一线城市的成交额大幅缩水,对中骏集团千亿销售目标的实现预期可能会产生意想不到的冲击。

2019年中报显示,中骏集团及其合营公司及联营公司位于一线城市、二线城市及三、四线城市的土地储备成本分别占总土地储备成本12.4%、65.3%及22.3%。

显然,中骏也意识到了这个问题。12月12日,中骏以42亿元价格在北京购得一块住宅用地。据中骏集团北京公司一位工作人员对搜狐财经介绍,除拿地外,目前中骏还在北京大举招兵买马,在招职位超过20个。

此外,在冲击千亿的过程中,中骏集团多次被曝出安全与质量问题。今年8月,中骏在江西南昌象湖新城的雍景湾项目发生大面积塌陷事故。据江西省住房和城乡建设厅安全生产管理委员会通报,中骏雍景湾施工单位未严格按专项方案施工,该项目地下室顶板为无梁楼盖,未设置暗梁。

另据新华社报道,今年8月,中骏集团在上海的多位业主反映,开发商在售楼时将赠送面积作为卖点,交付后却发现,这些赠送面积被监管部门认定为违法建筑,无法办理产权证。

今年10月,江苏苏州市住房和城乡建设局发布的行政处罚公示显示,中骏集团下属企业苏州骏达房地产开发有限公司因未按照国家规定办理工程质量监督手续,被责令改正,并罚款50万元。

此外,福建省住房和城乡建设厅2019年11月26日发布的房建市政工程安全质量监督检查情况显示,中骏集团下属漳州骏越房地产开发有限公司的建设项目被挂牌督办。

由于中骏集团目前正在冲刺千亿规模,这也使得其质量问题备受关注。返回搜狐,查看更多

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